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PPP百科之PPP合同用地条款

  • 本期科普达人

    王盈盈:清华大学PPP研究中心高级研究助理

    杨晓路:清华大学PPP研究中心部长助理

    近日,北京市首例社会投资人、施工总承包和国有建设用地使用权招标合并实施的项目——“北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区ppp项目”面向社会发布资格预审公告。公告中指出,该项目国有建设用地土地使用权招标不单独组织,随本PPP项目招标一并实施,该公告引发了业界的广泛关注。该项目实施机构为北京市延庆区人民政府,国有土地使用权出让方为北京市规划和国土资源管理委员会,政府出资人代表为北京控股集团有限公司。此次中标的社会资本方和北京北控置业集团有限公司将与市规划国土委签订《国有建设用地使用权出让合同》、与土地一级开发主体北京北控国际会都房地产开发有限责任公司签订《土地开发建设补偿协议》,并按照投标报价及招标文件约定,依规交纳土地出让价款。

    就该项目提到的相关概念,本期的PPP百科就向大家普及关于PPP项目合同中的用地条款的相关内容。

    概述

    PPP项目合同中的用地条款,指的是在PPP项目实施中涉及土地方面的权利与义务的规定,通常需要包括约定土地权利的取得方式、相关费用的承担及承担的方式、土地使用的权利及性质等内容。

    由于大部分的PPP项目是基础设施建设项目或其他设计建设的项目,所以一般都会涉及到项目用地问题。由哪一方负责取得土地,是项目中非常关键的一个环节。通常的原则是,根据政府方和项目公司哪一方更有能力、更有优势、也更容易承担取得土地的责任,来判定由哪一方负责取得土地。

    土地使用方选择方式

    具体而言,实践中有两种选择方式:

    第一种,由政府方负责提供土地使用权。这里主要考虑的因素是:如果签署PPP项目合同的政府方是对土地使用权拥有一定控制权和管辖权的政府或政府部门,比如县级以上的人民政府,那么在PPP项目实施中,如果该政府方负责取得土地使用权,项目的实施往往更经济高效。

    主要的原因是:一方面,我国的法律框架下土地所有权一般归国家或集体所有,土地的使用权由有一定的控制力的政府方负责取得会更便利;另一方面,根据土地管理法及相关其他的法律规定和实践来看,城市基础设施用地、公用事业用地,以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,大多采用划拨的方式,项目公司一般无法自行取得该土地使用权,也就是说要履行相关的程序。

    在这种情况下,具体安排是:政府方以土地划拨和出让等方式,向项目公司提供项目建设用地的土地使用权及相关场地的道路使用权,并根据项目建设用地需要为项目公司提供临时用地,项目的用地预审手续和土地使用权证均由政府方办理,项目公司主要予以配合。当然如果涉及征地拆迁和安置,通常由政府方负责完成。

    第二种,由政府方协助项目公司获得土地使用权。如果项目公司有权力也有能力根据我国法律规定自行取得土地使用权,那么可以考虑由公司自行取得。当然在这个过程中,政府方应提供必要的协助,而土地使用权的获得会引起以后所有权以及使用权的很多的变化和改进。

    费用承担方式

    在明确土地使用权的承担一方之后,需要明确取得土地使用权或其他相关权利的费用的承担方式,在这个过程中可能会产生土地出让金、征地补偿费用,比如土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、土地恢复平整费用、临时使用土地补偿费等。

    实践中负责取得土地使用权与支付相关费用的有可能不是同一主体。那么具体项目公司应承担哪些费用呢?这需要根据费用的性质、公司的承担能力以及整个项目的投资回报进行综合评估。实践中可能在一开始合同中约定一个暂定价,项目公司在暂定价的范围内承担的土地使用权取得的费用,如实际费用超过暂定价,对于超出的部分,双方可以在签署合同时约定协商约定承担的比例。

    土地使用权限制

    第三个方面是需要约定的土地使用权的一些限制,在PPP项目合同中通常会约定项目公司有权在项目期限内独占性地使用特定土地,并且进行以实施项目为目的的活动。根据我国土地管理法的规定,出让国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承,而划拨的国有土地使用权,在依法报批并补缴土地出让金之后,才可以转让、出租和抵押。由于土地是专门为一个PPP项目而划拨或出让给项目公司的,因此在PPP项目合同中通常需要明确未经政府批准,项目公司不得将该项目涉及的土地使用权转让给第三方,或用于该项目以外的其他用途,除此以外还要受土地使用权出让合同或者土地使用权划拨批准文件的约束。

    政府出入权设置

    还有一个方面就是关于政府进出场地的出入权的设置,为了保障政府对项目的开展拥有足够的监督权,通常会在PPP项目合同中规定政府出入项目实施场地的权利。当然需要对这个权力设置一定的条件和限制:第一,仅在特定目的下才有权进入场地,比如检查建设进度,监督项目公司履行PPP项目合同的义务等;第二,履行双方约定的合同通知义务后才可入场;第三,需要遵守一般的安全保卫规定,并且不能影响项目的正常建设和运营。

     

  • 关键词:PPP,PPP项目,PPP模式,PPP用地

    责任编辑:中国PPP门户网

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