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PPP样本:中信城市运营商抛开地产做服务

  • "不涉及一平方米的房地产开发,而是通过运营使目标区域的城市资源得到增值,从而分享到城市资源增值收益。"中信汕头滨海新城投资发展有限公司副总经理蓝宇接受中国房地产报采访时表示。中信房地产股份有限公司(以下简称"中信地产")在汕头迈开了城市运营商的第一步。

     

    "2月2日,中信滨海新城迎来一个非常值得纪念的历史时刻,汕头海湾隧道建设正式启动,同时潮汕历史文化博览中心工程实现结构封顶,中信滨海新城建设开发的进程掀开了崭新的一页。"两年多的努力终获突破,中信地产副总裁林竹感慨地说。

     

    "中信滨海新城项目是汕头市政府与中信集团合作推动的特大规模城市综合开发运营项目,也是政企合作探索'政府引导、市场主导'的新型城镇化ppp模式的创新实践。"全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康这样评价。

     

    以立法规避政策风险

     

    中信滨海新城项目涵括168平方公里范围的整体规划和产业,预计总投资将超过500亿元。项目内容包括城市级公共基础设施建设、土地整理、产业配套、"三旧"改造等。其中,汕头海湾隧道是中信滨海新城项目的重要组成部分,是项目实施TOD理念和PPP模式的载体和SPV平台。

     

    PPP模式对于企业而言,顾虑的主要是政策风险,政府契约精神是否能真正落地是关键。

     

    "因为我们的ppp项目都是投资大、规模大,合作周期很长的项目,所以协议的稳定性很重要。"蓝宇对记者表示。

     

    这种顾虑主要有两个方面的原因,其一是国家政策变动的风险,另外一个是政府变动的风险,主要领导的变更,或者政府换届带来可能违约的风险。

     

    中信地产在滨海新城项目上做了相应的创新,在与汕头市政府的协议里约定:整套协议要通过汕头市和濠江区两级人大常委会的批准,从法律角度确立双方权责,目前区人大常委会已经通过,市人大常委会正在报批。

     

    据了解,汕头市作为特区城市,人大常委会拥有立法权,在人大层面能通过,对保障协议能够长期稳定履行有很重要的意义,也大大增加了违约成本,对保障项目以后的稳定性具有很重要的意义。

     

    在开发企业的选择上,汕头市政府授权濠江区政府,通过公开招标的方式确定中信地产作为项目城市运营合法投资主体,这点在目前国内很多类似合作交易架构中较为少见。

     

    在合作模式的设计上,汕头市政府对海湾隧道的建设运营、土地开发进行约定的特许授权,在双方合作设立的隧道项目公司层面建立收益共享和风险共担机制。

     

    在资本运作层面,通过建立多层次资本运作平台支撑建设运营的资金需求,确保隧道建设和运营的资金需求,进而建立一系列协议构成整体系统的城市运营法律协议体系,来保障和规范项目长期运营当中各个细节、各个方面、各系统合法合规的运作,设定了合理、平等、完善的收益共享机制和风险分担机制,并通过汕头市和濠江区两级人大立法的形式予以保障。

     

    市场主导

     

    PPP的核心是政府引导、市场主导,而如何厘清这两者之间的关系,怎么保证真正的市场主导作用,这也是参与PPP模式的开发企业普遍关心的问题。

     

    面对政府引导、市场主导如何落实的难题,蓝宇说:"这是我们项目的另一个创新之处,即区域的规划,由政府主导变为企业主导,由我们中信地产对整个区域进行城市规划设计"。

     

    从以往政企合作模式来看,城市规划都是由政府做,但是政府做规划有一个最大的缺陷——规划较少考虑经济上的可行性。很多政府做出来的规划,理念很好,但是在具体执行上就碰到问题,因为经济上不可行,没有企业愿意投资。

     

    中信地产跟汕头市政府约定,"我们必须有规划的主导权,整个区域168平方公里的规划是我们做的,首开区域12平方公里的城市设计,控制性详细规划,包括市政专项规划、交通规划等都是由我们来做。"蓝宇说。

     

    作为一家城市运营企业,虽然规划由企业主导,但是做规划也不能完全从经济利益出发,这个规划仍然需要经过政府的审批,目标是实现政府、企业和社会公众的共同发展诉求。

     

    他说:"整个规划设计,我们都要征求政府各个有关职能部门的意见,征求利益相关团体市民的意见,要做公示,整个程序跟政府是一样的。最后在跟各有关利害团体协调好之后,上规委会。站在政府角度来看,这个规划不但符合政府总体的发展方向,符合国家的政策导向,也符合公共利益,政府部门自然会给予审批,这一点也是我们落实政府引导、市场主导的创新性尝试。"

     

    "在这个项目的规划设计上,除了要保障社会公共利益和保障符合国家政策导向之外,也要充分考虑经济上的可行性,项目实施的可行性。"他还补充道。

     

    摒弃房地产概念

     

    与多数地产商围绕地产开发提出的城市运营商概念有所区别的是,中信倡导的城市运营PPP模式主要致力于和地方政府建立起契约型的合作伙伴关系,主要以规划为导向,以土地为基础,以产业为深化。然后通过科学的策划和规划,来引导土地整理和配套建设,包括城市产业投资等一系列城市资源的整合。作为2014年媒体广泛关注的中信城市运营PPP模式,与多数房地产开发企业提出的城市运营商概念有何区别?蓝宇也给出了自己的解答。他说:"因为其他房企提出城市运营商的模式,我就在媒体上了解了一些,我也不能随便做评论。但是我感觉其他房企在提城市运营配套服务商这个口号的时候,它们更多还是以地产为主导,然后再来完善其他的配套,它们还是突出地产。但是中信提出城市运营的PPP模式,我们可以说完全摒弃房地产的概念。"

     

    据他介绍,跟汕头市政府合作的中信滨海新城项目,不涉及一平方米的房地产开发。主要负责做整个项目的策划、规划、投资,包括运营管理,所做的配套都是市政基础设施,城市的大型公建和场馆,以及学校、医院、酒店、博物馆、商业综合体等,使目标区域的城市资源得到增值,从而分享到城市资源增值收益的过程。

     

    "我们不涉及一平方米的房地产开发,这个模式跟其他房地产开发商提出的,可能还有一些不一样。"他强调。

     

    而中信敢于接下城市运营这个大摊子,也是基于其深厚的资源背景。"去年9月,中信股份全部股权成功注入中信泰富,实现集团在香港联交所整体上市。"中信集团副董事长兼总经理王炯表示。"中信集团以金融为主业,拥有银行、信托、证券、保险、基金等全牌照。在实业方面,房地产、基础设施的建设、机械制造等领域,我们也有较强综合的实力。依托集团的资源背景,将众多产业整合在一起。"蓝宇介绍说。

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    责任编辑:中国PPP门户网

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